Juridisch Fiscaal

Verhuur in Frankrijk

 Verhuur van gemeubileerd onroerend goed voor kortere periodes in Frankrijk   

De financiële crisis, internet en de torenhoge hotelprijzen, vooral in de grote steden, hebben zeker bijgedragen aan de enorme groei van verhuur van gemeubileerd onroerend goed door particulieren in Frankrijk.
Voor de eigenaren brengt die verhuur verhoogde inkomsten met zich mee, maar aan de andere kant ook een aantal verplichtingen op juridisch en financieel gebied.

A. Juridische consequenties
Periodieke verhuur van gemeubileerde woningen voor kortere periodes wordt gezien als een commerciële activiteit.
Of sprake is van periodieke verhuur in de zin van de wet, hangt niet af van de duur, maar van het repetitieve karakter van de verhuur. Wordt een woning bijv. ieder jaar één maand tijdens de vakantie verhuurd, dan is sprake van een periodieke verhuur.
Een woning heeft een woonbestemming en kan niet gebruikt worden voor een commerciële activiteit, zoals periodieke gemeubileerde verhuur, zonder dat daar aan voorafgaande een bestemmingswijziging is gerealiseerd.

In steden met meer dan 200.000 inwoners of gemeentes die in de nabijheid van dergelijke steden liggen, is de bestemmingswijziging onderworpen aan voorafgaande toestemming van de gemeente met een verplichting tot compensatie.
Zo wordt bijv. in Parijs die toestemming gegeven op voorwaarde dat de verzoeker in dezelfde wijk één of meer woningen met een gelijk oppervlak als de woning, waarvoor hij de bestemmingswijziging aanvraagt, creëert. In bepaalde wijken geldt zelfs dat 2 x zoveel oppervlakte aan woonruimte moet worden gecreëerd. Daartoe moet de aanvrager dus bijv. ruimte met een commerciële bestemming omzetten in ruimte met een woonbestemming (art. 631-7 Code de Construction et d’Habitation/CCH en gemeentelijk reglement Parijs, vergadering 2014, DHL 1120).

Deze maatregelen zijn dermate belastend dat zij de aanvrager snel zullen ontmoedigen en hij zal afzien van de aanvraag van de bestemmingswijziging. Dit is nu juist de bedoeling van de gemeenteraden van de grotere steden, die het aanbod op de woningmarkt voor hoofdwoningen tenminste willen handhaven en zo mogelijk willen vergroten.

In geval van overtreding van een bepaling, waarbij de voorafgaande toestemming van de gemeente verplicht is gesteld, of het niet nakomen van de aan die toestemming verbonden voorwaarden, is een boete van € 25.000 per overtreding verschuldigd. In geval van valsheid in geschrifte met als doel om de werkelijke bestemming van de woning te verbergen, is een boete van € 80.000 per overtreding verschuldigd (art. 651-2 en 3 CCH).

Een uitzondering op het realiseren van een voorafgaande bestemmingswijziging geldt voor het verhuren door particulieren van gemeubileerde kamers aan toeristen voor één of meer nachten (bed & breakfast). Echter, die uitzondering geldt alleen als de verhuur geschiedt in de hoofdwoning van de verhuurder, hij tijdens de verhuur aanwezig is en ook bijkomende diensten levert, zoals ontbijt, lakens, schoonmaak etc.. Deze vorm van verhuur van gemeubileerde kamers moet voorafgaand aan het starten van de activiteit wel bij de gemeente aangemeld worden (art. 324-3, 4 en 5, Code du Tourisme).

B. Fiscale consequenties
De inkomsten uit verhuur van de gemeubileerde woonruimte worden in fiscale optiek
beschouwd als industriële en commerciële winsten (BIC). Er zijn drie systemen van belasting.

i. Kleine eenmansonderneming/micro-entreprise individuelle
Indien de omzet niet groter is dan € 32.900 per jaar, wordt de belastbare winst bepaald doorvan die omzet een forfaitair bedrag aan kosten, gelijk aan 50% van de omzet, af te trekken. De boekhoudverplichtingen zijn beperkt tot het opstellen van een grootboek voor de inkomsten en uitgaven.

ii. Versimpeld regime/régime simplifié
Indien de omzet groter is dan € 32.900 en kleiner of gelijk aan € 236.000 per jaar, wordt de belastbare winst bepaald door van de omzet de werkelijk gemaakte kosten ten behoeve van de gemeubileerde verhuur af te trekken. Verliezen kunnen gedurende tien jaar met toekomstige winsten gecompenseerd worden. De waarde van het onroerend goed kan worden afgeschreven met 1% à 2% per jaar.

iii. Normaal regime/régime normal
Dit regime komt overeen met het versimpelde regime met die uitzondering dat de
boekhoudverplichtingen verder gaan en de mogelijkheden tot afschrijving uitgebreider zijn.

Het regime van de kleine eenmansonderneming kan alleen door particuliere verhuurders gebruikt worden. Als hun omzet niet groter is dan € 32.900 per jaar kunnen zij desgewenst toch van het versimpeld regime gebruik maken.

De gemaakte winst is bij particulieren belast met de Franse inkomstenbelastingtarieven (5,5%, 14%, 30%, 41% en 45%). De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van het inkomensniveau en de familiestructuur. Ook dienen algemene sociale lasten ter hoogte van 15,5% betaald te worden over de gegenereerde winst.

In beginsel zijn niet Frans fiscaal ingezetenen ook inkomstenbelasting en sociale lasten verschuldigd met betrekking tot door hen gerealiseerde winst uit verhuur van gemeubileerde woningen in Frankrijk. Dit is voor de inkomstenbelasting slechts anders, indien en voor zover de heffing op grond van een met Frankrijk gesloten belastingverdrag aan het woonland wordt toegewezen. Voor Nederland is dit niet het geval. Het Frans-Nederlandse verdrag ter voorkoming van dubbele belasting uit 1973 voorziet niet dat de heffing van inkomstenbelasting over bedoelde winst aan Nederland wordt toegewezen.

Uitzondering op deze belastingheffing geldt voor inkomsten, welke gegenereerd worden door het gemeubileerd verhuren van een deel van de hoofdwoning aan een huurder, die in dat deel zelf zijn hoofdwoning vestigt. Deze uitzondering geldt dus bijv. voor gemeubileerde kamerverhuur op jaarbasis. De inkomsten zijn onbelast op voorwaarde dat zij niet hoger zijn dan € 184/m² op jaarbasis (voor Parijs en Ile de France) en € 135/m² (elders in Frankrijk).

Deze uitzondering is in 2016 uitgebreid voor gemeubileerde verhuur van een deel van de hoofdwoning aan een seizoensarbeider, die dus niet zijn hoofdwoning vestigt in het te huren onroerend goed (art. 35bis I, Code Général des Impôts/CGI). Verder genieten degenen die een deel van hun hoofdwoning voor één of meerdere nachten gemeubileerd aan toeristen verhuren (bed & breakfast) een van inkomstenbelasting vrijgesteld bedrag van € 760 op jaarbasis (art. 35bis-II, CGI).

Conclusie
Verhuurt een particulier voor kortere periodes gemeubileerde woonruimte in Frankrijk, dan is die verhuur, afhankelijk van de gemeente waar die plaatsvindt, onderworpen aan voorafgaande toestemming van die gemeente met een eventuele verplichting tot compensatie.

De uit die verhuur voortvloeiende inkomsten zijn in beginsel belast met Franse
inkomstenbelasting en sociale lasten. Dit is voor de inkomstenbelasting slechts anders als die verhuur geschiedt op jaarbasis in de hoofdwoning van de verhuurder aan een huurder die in het gehuurde deel zijn eigen hoofdwoning vestigt. Ook de personen die een deel van hun eigen hoofdwoning gemeubileerd verhuren aan toeristen voor één of meerdere nachten zijn voor een gering deel vrijgesteld van inkomstenbelasting.

Bron:
Jan-Willem van Lotringen
AMSTEL & SEINE Avocats SELARL
1, Av Franklin D. Roosevelt, 75008 PARIS – T: +33 1 85 09 34 80
RCS PARIS 813 123 700                                                                                                                                                                 Publicatiedatum: 7 juni 2016

Over de auteur

Redactie FANF